Aucun locataire ne souhaite être incapable de payer le loyer au propriétaire. Pourtant, on assiste régulièrement à des cas de loyers impayés, pour différentes raisons. Alors, il est tout à fait normal que le propriétaire cherche à sécuriser ses revenus locatifs en souscrivant à une assurance. Toutefois, l’assurance loyers impayés est-elle réellement rentable ? Quelles sont les alternatives à ce type d’assurance ?
Les caractéristiques d’une assurance loyers impayés
L’assurance loyers impayés garantit au propriétaire de recevoir les revenus locatifs, en l’occurrence lorsque le locataire est dans l’incapacité de les payer. Aussi, elle évite au propriétaire d’avoir à s’occuper lui-même des différentes formalités de recouvrement du loyer impayé. De plus, il faut penser à souscrire à l’assurance si les loyers constituent la majeure partie de vos revenus.
Cela dit, l’assurance loyers impayés couvre notamment les impayés des loyers, les impayés des charges et les frais de remise en état du logement. Elle peut aussi permettre de bénéficier d’indemnités en cas de vacances locatives entre deux baux.
De plus, l’assurance peut couvrir les frais de contentieux, dans le cas où le propriétaire entame la procédure d’expulsion du locataire. Également, en cas d’abandon du logement ou de décès du locataire, des indemnités sont versées au propriétaire jusqu’à l’arrivée d’un nouveau locataire. Évidemment, les différentes garanties incluses ou proposées en option dans le contrat d’assurance augmentent considérablement le prix de l’assurance loyers impayés.
Toutefois, elle n’est vraiment rentable que si vous réussissez à choisir le bon contrat. En effet, tout contrat d’assurance comporte différents termes qui doivent être strictement respectés si l’on veut bénéficier de ses garanties. En plus, sur certains points tels que le délai d’indemnisation et le délai de carence, l’assurance loyer impayé n’est pas très avantageuse.
En effet, l’indemnisation du propriétaire n’est pas toujours immédiate. Il faut parfois attendre 3 à 4 mois après le premier loyer impayé, pour bénéficier des premiers remboursements. De plus, certaines compagnies d’assurance ont prévu un délai de carence. En effet, durant ce dernier, le propriétaire ne peut bénéficier d’une indemnisation même si le loyer n'est pas versé par le locataire.
Ce cas se présente lorsque le propriétaire souscrit à un contrat alors que son locataire est déjà présent dans le logement. Aussi, ce délai est généralement de 3 mois. Alors, l’idéal pour le propriétaire est d’anticiper en souscrivant à l’assurance loyers impayés avant l’entrée du locataire dans le logement.
Les conditions liées à l’assurance loyers impayés
L’assurance loyers impayés est une protection payante : 2,5 % à 3,5 % du montant du loyer seront prélevés. Elle représente donc une dépense supplémentaire pour le propriétaire. Pour cela, avant d’y souscrire, il est nécessaire d’en connaître les conditions et les plafonds.
Les conditions d’éligibilité de l’assurance loyers impayés sont plutôt radicales. Elles imposent aux propriétaires d’être très attentifs s’ils veulent réellement être indemnisés. L’une de ces conditions est que le locataire doit être un employé en CDI, un fonctionnaire titulaire, un retraité, un étudiant ou un apprenti. Le locataire en CDD est aussi éligible si son contrat d’emploi n’expire pas avant 8 mois.
L’autre condition d’éligibilité est que le locataire doit avoir un revenu équivalent ou supérieur à 3 fois le montant du loyer. Par ailleurs, la souscription à l’assurance loyers impayés impose la condition suivante : le bail doit être de longue durée.
De plus, le locataire doit être en France métropolitaine et il importe que le logement soit la résidence principale du locataire.
Ainsi, le contrat d’assurance comporte différentes conditions d’éligibilité. Alors, il revient au propriétaire de veiller à ce que le locataire réunisse toutes ces conditions, ce qui n’est pas une tâche facile.
Par ailleurs, les plafonds et les niveaux de couverture de l’assurance loyers impayés diffèrent d’une compagnie à une autre. Cela dit, chaque compagnie définit une durée maximale d’indemnisation au-delà de laquelle l’assurance ne prend plus en charge les remboursements. Il en est de même pour les montants indemnisés qui ne doivent pas excéder un certain plafond si le propriétaire veut pouvoir se faire rembourser.
Évidemment, plusieurs autres conditions peuvent être incluses dans un contrat d’assurance loyers impayés. Notez que certains de ces contratsn’ont pas de plafond d’indemnisation ni de limite de durée d’indemnisation.
Les alternatives à l’assurance loyers impayés
Si l’assurance loyers impayés ne vous correspond pas, il y a plusieurs autres alternatives pour garantir vos revenus locatifs.
La caution solidaire
Vous pouvez opter pour une caution solidaire pour être indemnisé en cas de manquement de la part du locataire. Notez que cette caution peut être cumulée à une assurance loyers impayés uniquement si le locataire est un étudiant ou un apprenti.
Aussi, la caution solidaire implique qu’une personne proche du locataire se rende volontaire pour prendre en charge les loyers en cas de non-paiement.
Le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est une autre alternative à l’assurance loyers impayés. Il implique que le locataire verse un loyer supplémentaire au propriétaire durant la signature du bail. Ainsi, le propriétaire pourra saisir ce loyer pour couvrir un cas d’impayés.
La garantie Visale
L’autre alternative à l’assurance loyers impayés est la garantie Visale (VISA pour le Logement et l’Emploi). Il s’agit d’un dispositif mis en place par l’État et financé par Action Logement depuis 2016. La garantie Visale est gratuite aussi bien pour le propriétaire que pour le locataire. Aussi, elle offre l’avantage d’être solide et sûre. De plus, les délais d’indemnisation proposés sont plus courts. En effet, le propriétaire peut être indemnisé 15 jours après avoir signalé un loyer impayé. Cela dit, elle a certes le même but que l’assurance loyer impayé, mais ses conditions d’éligibilité sont plus souples.
La garantie Visale a été mise en place pour les locataires de moins de 30 ans qui sont des salariés venant d’être embauchés en CDD, en intérim ou en mutation professionnelle. Cela dit, la garantie Visale couvre jusqu’à 36 mensualités. Notez qu’elle couvre seulement 9 mensualités pour les logements faisant partie du parc locatif social. Par ailleurs, avec cette garantie, il revient au locataire de fournir toutes ses pièces justificatives, pour que le propriétaire bénéficie des indemnités.
Comme vous avez pu le lire, pour la location d'une maison ou d'un appartement, la souscription d'une assurance loyers impayés présente de nombreux avantages selon le contrat choisi. Pour autant, ce n'est pas la seule solution pour vous garantir au propriétaire une indemnisation en cas de loyer non versé.
