Étant un placement très intéressant, l’investissement dans l’immobilier est une solution envisageable pour ceux qui souhaitent se constituer un revenu complémentaire. La création d’une SCI (Société Civile Immobilière) figure notamment parmi ces placements et connait aujourd’hui un franc succès.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
La Société Civile Immobilière ou SCI est un groupement composé de plus de deux personnes qui décident de s’unir pour acheter un bien immobilier dans le but d’en tirer profit.
Au même titre que d’autres formes de société, cela requiert la rédaction de statuts. Figureront dans ce dernier :
- le nom de la société,
- les apports de chaque associé,
- le siège social, le capital social,
- les modalités de fonctionnement,
- éventuellement la durée de vie de la SCI.
La société ne peut être définit de SCI que dans les seuls cas où l’on achète et détient le bien. Les activités commerciales qui consistent à acheter pour revendre sont donc exclues de la définition d’une SCI.
Qui compose une SCI ?
Une société civile immobilière est constituée d’associés et de gérant. Ce dernier est désigné par les associés qui peuvent également le révoquer.
Participant aux assemblées générales, les associés reçoivent des parts sociales en contrepartie de leurs apports, lesquels peuvent être soit en nature soit en numéraire. Lorsque l’entreprise réalise des bénéfices, ils recevront des dividendes. En revanche, en présence de dette, les associés auront à la supporter ensemble à hauteur de la part qu’ils possèdent dans la société.
Pour ce qui est de la gérance, elle peut être à la charge d’un ou de plusieurs personnes, personnes physiques ou morales. La mission des gérants consiste à la gestion courante, relative à l’encaissement des loyers, au paiement des charges, à la déclaration fiscale, etc. L’étendue de leurs pouvoirs est préalablement définie dans le statut de la société.
L’imposition des SCI
Les sociétés civiles immobilières sont par défaut soumises à l’impôt sur le revenu sauf destinées à un usage commercial, auquel cas elles seront soumises à l’impôt sur les sociétés (IS).
Dans le premier cas, la société est dite transparente car les associés vont déclarer leurs revenus fonciers dans les déclarations d’imposition. Lorsque la SCI est soumise à l’IS, les règles comptables applicables sont les même que pour les sociétés commerciales.
Les différents types de Société Civile Immobilière
Il n’existe en effet pas une seule, mais plusieurs types de SCI, dont il faut choisir selon le projet et la situation.
La SCI de location ou de gestion
Il s’agit de la forme classique de SCI, constituée au minimum par deux personnes. Cette forme juridique permet aux associés d’acquérir un ou plusieurs biens immobiliers et de les gérer.
Les biens ainsi acquis deviendront une propriété de la société et non des associés. L’objectif de la création de la société est principalement la fructification des biens et l’obtention de revenus réguliers.
A lire également : Le meilleur moment pour devenir propriétaire
La Société Civile Immobilière familiale
La SCI familiale est un type de sociétés civiles immobilières assez répandu qui permet de gérer un ou plusieurs biens immobiliers en famille. La principale particularité est donc que les associés sont nécessairement de la même famille. Chaque associé, incluant les héritiers détiendra des parts de la société.
Cette forme de SCI est principalement utilisée pour faciliter la transmission de bien au sein d’un couple, bénéficier d’avantages fiscaux, organiser une indivision stable ou tout simplement construire un projet immobilier avec les membres d’une même famille.
La SCI construction-vente
La SCI construction-vente ou SCCV est la seule forme à permettre l’achat et la revente de biens immobiliers, alors qu’il ne s’agit pas en principe de la finalité d’une Société Civile Immobilière.
L’intérêt de ce type de société est que le coût d’investissement sera divisé entre les associés.
La SCI d’attribution et la SCI de jouissance à temps partagé
La SCI d’attribution et la SCI de jouissance à temps partagé sont de loin les moins utilisées bien qu’elles commencent à se faire connaître.
Dans le premier, la propriété des biens sera partagée selon l’apport de chaque associé au capital. Dans une Société Civile Immobilière de jouissance à temps partagé, les associés peuvent se partager, non pas la propriété du bien, mais son usage.
Créer une SCI - Avantages et inconvénients
L’intérêt de la création d’une SCI consiste à tirer profit à partir des loyers du ou des biens immobiliers achetés. La création de la société présente d’ailleurs très peu de contraintes.
Par ailleurs, elle permet d’organiser juridiquement d’une part la détention et d’autre par la gestion d’un patrimoine immobilier. De même, la société permet d’avoir les mains libres quant au choix des locataires.
Il faut savoir qu’au sein d’une Société Civile Immobilière, un associé ne pourra vendre ses parts à une tierce personne qu’après avoir obtenu l’accord de tous les autres associés.
Les avantages de la SCI
La capacité d’emprunt
Une société civile immobilière comporte de nombreux avantages liée notamment à la capacité d’emprunt en son nom. Cela résulte de son caractère de personne morale dotée de capacité juridique.
Par ailleurs, l’acquisition d’un bien par l’intermédiaire d’une SCI va également faciliter l’entrée de nouveaux investisseurs ou de nouveaux associés.
Alternatives à l’indivision
La création de la SCI constitue une alternative à l’indivision et permet donc de faciliter la transmission du bien. En effet, si un des associés décès, les ayant-droits de celui-ci recevront des parts sociales correspondant à leur part dans ledit bien. Par conséquent, ils pourront devenir associés de la société ou décider de repartir avec une somme d’argent en cédant leurs parts.
Les inconvénients d’une société civile immobilière
L’inconvénient pouvant être relevé à la création de SCI se situe dans le coût élevé. Cela commence à la rédaction des statuts.
Parmi les coûts incompressibles à prendre en compte figurent notamment :
- le coût de l’insertion d’une annonce légale de constitution,
- le dépôt du dossier au greffe du tribunal de commerce,
- son enregistrement.
Par la suite, les éventuelles modifications statutaires durant la vie de la SCI entraîneront également paiement de coût. Comparé à l’indivision, la création d’une Société Civile Immobilière sera plus coûteuse.
Il en est de même des droits d’enregistrement payables pendant la cession de parts sociales. Faut-il également savoir que la cession de parts sociales fait l’objet d’une imposition sur la plus-value.
Enfin, la gestion d’une SCI implique de tenir une comptabilité rigoureuse et plus stricte.
