Ça y est ! Vous avez franchi le pas et vous êtes devenu propriétaire d’une résidence secondaire. Tout est officiel, vous êtes comblé. Mais voilà le bonheur redescend gentiment et l’administratif vous rappel. On commence à vous parler de plus-value immobilière et de combien vous allez devoir payer.
Voici un article pour vous aider à y voir plus clair sur ce qu'est la plus-value immobilière et de comment bien la calculer (un exemple est fourni en fin d'article).
Définition de la plus-value immobilière
La plus-value immobilière correspond au gain réalisé entre l’achat et la revente d’un bien. Schématiquement, la plus-value est égale au prix de vente diminué du prix d’achat. Il s'agit d'un impôt qui est dû au moment de la revente ou de la cession du bien immobilier.
Il existe cependant certains cas d’exonération de cet impôt. En effet, la résidence principale, les dépendances directes comme un garage ou un studio dans le même immeuble sont exonérés. Si vous vivez un divorce et que vous devez vendre votre bien commun vous bénéficiez d’une exonération sans limite de durée.
La première cession d’un logement peut également bénéficier d’une exonération, si le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale dans les quatre dernières années, que le bien de cession ou de vente doit être utilisé dans les 24 mois pour l’acquisition de la résidence principale et enfin si l’opération doit être la première cession ou vente effectuée par le vendeur.
Les modalités d’imposition
Depuis 2014, le gouvernement à décider d’harmoniser les régimes d’imposition des plus-values immobilières. Que vous soyez propriétaire d’un terrain ou d’un bâtiment, tous les biens sont soumis aux mêmes règles.
Contrairement, aux actions qui peuvent connaître aussi des plus-values et sont imposées en fonction d’un barème, la plus-value immobilière est soumise à un taux d’imposition unique. Ce taux est de 19%. A cet impôt vient s’ajouter des prélèvements sociaux avec un taux s’élevant à 17,2%.
Plus votre temps d’acquisition est long plus vous bénéficiez d’abattements qui réduisent l’assiette d’imposition. Concrètement plus vous conserverez longtemps votre bien, moins vous payerez d’impôt.
Les abattements de détention
Le gouvernement souhaitant favoriser la détention longue de biens immobiliers, il est prévu d’accorder des abattements en fonction de la durée de conservation. Il existe d’ailleurs deux barèmes pour diminuer la base imposable. Celui au titre de l’impôt et celui au titre de prélèvement sociaux.
En ce qui concerne le barème des abattements au titre de l’impôt, le rythme de ces derniers est de 6% par an de la 6ème à la 21ème année, et de 4% la 22ème année. Cela signifie qu’après 22 ans de détention, votre bien est exonéré d’impôt.
Pour ce qui est des abattements au titre de prélèvements le rythme est de 1,65% par an de la 6ème à la 21ème année, de 1, 60% la 22ème année et 9% par an de la 23ème à la 30ème année. Vous serez ensuite complètement exonéré des prélèvements sociaux.
Les travaux dans la plus-value immobilière
La plus-value de votre bien peut être modifiée et majorée par les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou encore d'amélioration à partir du moment où celles-ci sont supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise qui vous permette d’avoir accès à des justificatifs. Les travaux que vous aurez réalisés vous-même ne seront donc pas déductibles.
De plus, il est nécessaire que ces travaux ne sont pas été pris en compte pour la détermination de votre impôt sur le revenu, mais aussi qu’ils ne présentent pas le caractère de dépenses locatives. Quoi qu’il en soit, les dépenses d’entretien et de réparation, même s’il s’agit de gros œuvres, ne peuvent pas figurer et être pris en compte pour le calcul de la plus-value. Les travaux doivent permettre de maintenir ou mettre le bâtiment en bon état (ou de le rendre utilisable).
Si vous possédez votre bien depuis plus de 5 ans, vous pourrez majorer de 15% la valeur de l’acquisition sans avoir à établir la réalité des travaux et montants réalisés. Cependant, il ne se cumule pas avec les frais réellement supporté par vous.
Si vous avez effectué de très nombreux travaux dans la résidence secondaire, votre notaire vous conseillera vivement de garder toutes vos factures. Tout simplement, car le prix d’achat peut faire l’objet d’une majoration du montant des dépenses réelles des travaux dont les factures ont été conservées.
Exemple de calcul de l'impôt sur la plus-value immobilière
Afin de tenter de clarifier un peu tout ce vocabulaire notarial et immobilier, rien ne vaut un exemple concret d'un calcul d'une plus-value immobilière.
Monsieur Dupont achète en 2010 une maison pour 250 000 euros. En 2021, il vend celle-ci pour pour 410 000 euros. Pour calculer la plus-value immobilière, il faut calculer le prix d'acquisition du bien majoré des éventuels travaux et des frais de notaire. Dans notre exemple, Monsieur Dupont a fait des travaux.
Le prix d'acquisition est donc : 250 000 + (15% x 250 000) + (7,5% x 250 000) = 306 250 €
La plus value-imposable est donc de : 410 000 - 306 250 = 103 750 €
Le bien ayant été conservé 11 ans, l'abattement d'impôt se fera de la 6ème à la 11ème année, soit 6 ans. L'abattement sera donc 6% par an, soit 36%.
La plus-value immobilière nette imposable (après abattement) sera alors de 103 750 - (36% x 103 750) = 66 400 €
Monsieur Dupont paie alors 19% de 66 400 €, soit 12 616 € d'impôts.
Pour le taux d'abattement des prélèvements sociaux, il sera de 6 x 1,65%, soit 9,9%.
Les prélèvements sociaux se feront donc sur : 103 750 - (9,9% x 103 750) = 93 478,75 €
Le montant des prélèvements sociaux de Monsieur Dupont sera donc de 17,2% de 93 478,75 €, soit 16 078,35 €.
Il paiera donc en tout : 12 616 + 16 078,35 = 28 694,35 €
Nous espérons que cet article vous aura aidé à mieux comprendre la plus-value immobilière.
